Nova regra fiscal mira quem vive de renda imobiliária e eleva a pressão por planejamento
Governo Federal – No fim de abril, Brasília regulamentou a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), pilares do futuro IVA. As normas deixam claro quando o investidor imobiliário — pessoa física ou jurídica — passará a recolher os novos tributos, com potencial de elevar a alíquota combinada a até 28%.
- Em resumo: locadores com mais de três imóveis e renda anual superior a R$ 240 mil entram no radar imediato do Fisco.
Como CBS e IBS mexem no bolso de quem aluga ou revende imóveis
Pelo modelo atual, PIS/Cofins de 3,65% não geram créditos; já IRPJ e CSLL focam no lucro. Com a reforma, todas essas cobranças serão substituídas por CBS (União) e IBS (Estados/municípios), permitindo abatimento de tributos pagos na cadeia e encarecendo apenas o valor agregado. Segundo estimativas citadas pela Reuters, a alíquota total pode alcançar 28%.
Especialistas lembram que a locação terá redutor de 70% e a compra e venda, de 50%, amortecendo parte do impacto para proprietários ativos no setor.
Transição, “CPF dos imóveis” e fiscalização reforçada
Em 2026 começa o período de testes, mas o setor imobiliário ainda aguarda definições práticas: quem emite a nota fiscal, a imobiliária ou o dono? Paralelamente, a Receita Federal estrutura o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que dará um número único a cada imóvel urbano e rural. A integração de cartórios, prefeituras e Incra deve elevar a rastreabilidade, abrindo caminho para cruzamentos de dados mais eficientes e reduzindo brechas de sonegação.
No calendário oficial, a CBS passa a valer integralmente em 2027, o IBS inicia adoção gradual em 2029 e, a partir de 2033, o sistema anterior é extinto. Até lá, analistas apontam que juros reais ainda altos e inflação controlada tornam urgente simular cenários: manter patrimônio na pessoa física ou migrar para pessoa jurídica pode significar diferença de margem quando o mercado imobiliário retomar fôlego.
O que você acha? Já calculou como a nova alíquota afetará seu fluxo de caixa? Para mais guias e análises, acesse nossa editoria especializada.
Crédito da imagem: Divulgação / Governo Federal
