Endividamento fora da curva põe cotistas na defensiva — entenda o cenário
Clube FII — Levantamento recente revela que sete fundos imobiliários operam com alavancagem superior a 30%, quase o triplo da média do IFIX (10,78%). O dado reacende o debate sobre o risco de refinanciamento justo quando o crédito privado vive momento de aversão a risco.
- Em resumo: BBIG11 lidera o ranking com 47,2% de dívidas sobre o patrimônio.
Por que a alavancagem explodiu nesses fundos?
Gestores recorreram a financiamentos baratos durante a era de juros reais negativos para comprar imóveis premium. O problema surgiu quando o ciclo de aperto monetário levou a Selic a 13,75% em 2023, encarecendo o serviço da dívida. Segundo dados do Banco Central compilados pela Reuters, mesmo após cortes recentes, a taxa segue acima de dois dígitos, pressionando cap rates.
“Quase metade dos FIIs está praticamente desalavancada; o estresse se concentra em poucos nomes”, apontam Danilo Barbosa e Lana Santos, do Clube FII.
Impacto no bolso: dividendos, emissões e possível desalinho de cotas
À medida que vencimentos se aproximam, os fundos têm duas saídas: emitir novas cotas — o que dilui o investidor — ou rolar a dívida a custos maiores. Casos como BB Premium Malls (BBIG11) já vendem ativos de qualidade para reduzir passivos, enquanto Patria Top Offices (TOPP11) optou por CRIs na tentativa de evitar emissões abaixo do valor patrimonial.
No pano de fundo, a curva futura de juros ainda reflete prêmio de risco diante das incertezas fiscais. Se o Banco Central reduzir o ritmo de cortes, o spread entre retorno imobiliário e custo da dívida tende a encolher, comprimindo dividendos dos FIIs mais alavancados.
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Crédito da imagem: Divulgação / Clube FII
